임대한 집 유지보수 문제, 누가 책임져야 할까?

임대주택에 살면서 유지보수 문제가 생겼을 때, 누가 책임을 져야 하는지 궁금한 초보자를 위한 글입니다.

임대한 집 유지보수 문제, 누가 책임져야 할까?

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1. 유지보수 문제의 책임은 누가?

임대한 집에 유지보수 문제가 생겼을 때, 누가 책임을 져야 하는지 궁금해하는 분들이 많습니다. 기본적으로 유지보수의 책임은 집주인에게 있습니다. 민법 제623조에 따르면, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 즉, 집주인은 세입자가 집을 사용하는데 불편이나 손해를 발생시키는 문제에 대한 수리를 책임져야 합니다.

 

구체적으로 집주인이 책임져야 하는 유지보수 문제는 다음과 같습니다.

• 천재지변으로 인한 파손
• 시설물의 노후나 부실시공으로 인한 문제
• 세입자의 잘못으로 인한 것이 아닌 인재

반면, 세입자가 책임져야 하는 유지보수 문제는 다음과 같습니다.

• 세입자의 잘못으로 인한 파손
• 사용, 수익에 큰 문제가 없는 소액발생 (유리, 문고리, 전구, 수도꼭지 등)
• 등기부에 전세권을 설정한 경우 집에 대한 수리는 세입자 책임

1-1. 민법상 유지보수 책임

민법상 유지보수 책임은 집주인에게 있는 것이 원칙이지만, 세입자의 잘못으로 인한 파손이나, 사용, 수익에 큰 문제가 없는 소액발생의 경우는 세입자가 책임을 지게 됩니다.

예를 들어, 집주인이 임대한 집의 벽에 걸린 그림을 세입자가 실수로 떨어뜨려 파손시킨 경우는 세입자의 책임이 됩니다. 또한, 유리창이 깨지거나 문고리가 고장 난 경우는 소액발생에 해당하므로, 세입자가 책임을 지게 됩니다.

1-2. 사례로 살펴본 유지보수 문제 해결 방법

다음은 유지보수 문제 해결 방법을 사례를 통해 살펴본 것입니다.

사례 1. 장마철 침수 등 천재지변으로 인한 파손

장마철 침수로 인해 집이 침수된 경우, 집주인은 침수 피해를 복구할 책임이 있습니다. 세입자의 가재도구에 대한 피해는 집주인의 책임이 아니지만, 배수로 문제나 방수 시설의 문제 등 건물의 문제로 인해 세입자의 가재도구나 소유물에 대한 피해가 더 커졌다고 판단될 때는 집주인이 보상해 줄 책임이 있습니다.

사례 2. 보일러나 에어컨, 유리창 등 설치물의 고장 수리
보일러나 에어컨 등 덩치가 크고 수리 비용이 많이 드는 설치물의 고장은 세입자의 사용, 수익에 영향을 끼치고, 수리금액이 소액의 범위를 넘어서는 경우가 많으므로 (세입자 과실이 아닌 경우) 집주인이 부담하는 것이 일반적입니다.

사례 3. 천장 누수 등 시설물의 노후나 부실시공으로 인한 문제

천장 누수가 되는 경우, 당연히 집주인이 책임을 져야 할 문제입니다. 그러나 천장 누수로 인해서 세입자가 어려움에 부닥치는 때는 아파트에서 집주인이 누수를 자신의 책임이 아닌 위층의 책임으로 전가하며 해결을 회피하는 경우입니다.

2. 집주인과 세입자의 합의가 안 되는 경우

집주인과 세입자가 유지보수 문제에 대해 합의가 되지 않는 경우, 다음과 같은 방법을 통해 해결할 수 있습니다.

2-1. 세입자가 먼저 수리를 하고 청구하기

세입자가 먼저 수리를 하고 집주인에게 청구하는 방법입니다. 이 경우, 수리비를 청구할 때는 수리견적서나 영수증 등을 첨부하여야 합니다.

2-2. 임대계약 해지 또는 소송

집주인이 수리비를 지급하지 않거나, 수리를 거부하는 경우, 임대계약을 해지하거나 소송을 제기하는 방법이 있습니다.

임대계약을 해지하는 경우, 세입자는 집주인에게 계약해지 통지를 해야 합니다. 계약해지 통지는 가급적 서면으로 하는 것이 좋습니다.

소송을 제기하는 경우, 법원에 수리비 지급청구 소송을 제기합니다. 소송을 제기하기 전에 변호사와 상담을 하는 것이 좋습니다.

3. 유지보수 문제 해결을 위한 팁

유지보수 문제를 해결하기 위해서는 다음과 같은 점을 유의하는 것이 좋습니다.

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• 문제가 발생한 즉시 집주인에게 알리기
  문제가 발생한 즉시 집주인에게 알리는 것이 중요합니다. 문제 발생 사실을 알리지 않으면, 집주인은 유지보수 책임을 부정할 수 있습니다.
• 문제의 원인을 정확히 파악하기
  문제의 원인을 정확히 파악하면, 책임 소재를 명확히 할 수 있습니다.
• 수리비용을 합리적으로 산정하기
  수리비용을 합리적으로 산정하는 것이 중요합니다. 수리비용이 과다하게 책정되어 있으면, 집주인이 수리비 지급을 거부할 수 있습니다.
• 증거를 남기기
  문제가 발생한 경우, 증거를 남기는 것이 중요합니다. 사진이나 동영상을 촬영하거나, 견적서나 영수증 등을 보관하는 것이 좋습니다.

임대한 집에 유지보수 문제가 발생하면, 당황하지 말고 위의 내용을 참고하여 해결하시기 바랍니다.